Acheter pour louer : Comment réussir son investissement locatif ?

Vous pouvez décider de financer l’achat d’un bien immobilier comptant ou préférer recourir à un emprunt, ce qui est souvent une bonne stratégie sur le plan fiscal. En effet, en optant pour un prêt immobilier, vous pouvez acquérir un logement d’un montant supérieur à ce que vous pourriez acheter en utilisant uniquement vos fonds propres.
De plus, dans la plupart des cas, en choisissant de financer votre investissement immobilier locatif à crédit, vous êtes bénéficiaire. Les taux d’intérêt étant actuellement au plus bas, vous aurez un taux d’intérêt nettement inférieur au taux de rendement brut de votre placement.
Pour rappel, le taux de rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du logement, puis en multipliant le résultat par 100.
Prenons un exemple : vous achetez un appartement de 2 pièces pour 200 000 €. Vous le louez 800 € par mois. Le loyer annuel sera donc de 9 600 €. Vous obtiendrez ainsi un rendement brut de 4,8 % (9 600/200 000 x100).
Pour calculer le rendement net, il vous suffit de déduire :

• les charges locatives qui ne sont pas récupérables dans le montant du loyer ;
• les charges de copropriété ;
• l’imposition sur les revenus fonciers si vous optez pour la location nue ;
• l’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si vous choisissez la location meublée.
  Pour un calcul plus affiné, il faut que vous teniez compte des possibles périodes de vacances entre deux locataires, particulièrement si vous investissez dans une petite surface (studio, T2). En effet, les occupants de ce type de logement ont tendance à déménager dès que la famille s’agrandit.

Comme nous le disions précédemment, les locations vides ne relèvent pas du même régime fiscal que celles qui sont meublées.
Les premières sont soumises à la déclaration de revenus fonciers et les secondes à celle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Location nue

Si votre revenu brut foncier annuel total ne dépasse pas 15 000 €, vous bénéficiez de plein droit du régime micro foncier. Il vous offre un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Si vous dépassez ce plafond ou sur option, vous relevez du régime réel et vous déduisez l’ensemble des frais et charges qui sont déductibles.

Location meublée

Si vos revenus sont en-deçà de 72 600 €, vous dépendez du régime micro BIC. Vous avez droit à un abattement de 50 % sur le montant des loyers perçus.
Si vos revenus dépassent ce montant ou sur option, vous relevez du régime réel pour les LMNP (Loueurs en Meublés Non Professionnels). Vous pouvez alors déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de notaire, primes d’assurance, honoraires d’expert-comptable…).

C’est certainement l’un des points les plus importants à examiner avant de vous lancer dans un achat. Avez-vous déjà entendu parler des zones tendues ? Il s’agit d’emplacements où la demande de logement en location est nettement supérieure à l’offre. C’est souvent le cas dans des zones d’urbanisation continue qui comptent plus de 50 000 habitants.
Il est évident qu’acheter dans ces zones représente généralement un investissement plus élevé que dans des villes où il y a un équilibre entre la demande et l’offre de logements. Cependant, il faut savoir que vous pourrez plus facilement espérer un loyer élevé lorsque vous louez pour la 1re fois. Par la suite, vous ne pourrez pas augmenter le loyer en cas de relocation, car les zones tendues pratiquent l’encadrement des loyers. Toutefois, il pourra être revu à la hausse en fonction de l’indice de référence des loyers ou si d’importants travaux ont été effectués et que ces dépenses dépassent 50 % du montant du loyer annuel.
Devant la pénurie de logements accessibles à la location dans des villes comme Paris intra-muros ou encore Lille, vous devrez faire face à l’encadrement des loyers avec plafond. Cela signifie que vous ne pouvez pas aller au-delà d’un certain montant au m2.
En résumé : Ne vous précipitez pas, faites une sélection des villes qui vous intéressent et prenez le temps de lister les commodités des différents quartiers. Votre choix doit être le plus objectif possible. Il n’est pas question de coup de cœur comme pour l’achat de votre habitation. N’oubliez pas que l’achat d’un bien immobilier pour la location est une affaire de raison !

Que vous investissiez dans le neuf ou dans l’ancien, il existe des avantages et des inconvénients. C’est donc en fonction de vos objectifs que vous choisirez l’un ou l’autre. Dans l’ensemble, retenez que l’investissement dans l’ancien est plus intéressant au niveau des prix, donc du rendement locatif. En revanche, l’investissement dans le neuf offre souvent des économies d’impôt plus substantielles et vous évite d’engager des travaux pendant au minimum une dizaine d’années.
Il existe des aides de l’État aussi bien pour un investissement locatif dans l’ancien que dans le neuf. Il faut savoir que ces dispositifs ne peuvent pas se cumuler.

Depuis le 1er janvier 2019, cette mesure permet une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers et aux investisseurs qui achètent un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé avec pour objectif de le mettre en location nue. Les appartements meublés n’entrent pas dans ce dispositif. Les travaux à effectuer doivent représenter au moins 25 % de l’investissement. Parmi les travaux éligibles, on peut citer ceux qui concernent :

• l’amélioration de la performance énergétique du logement et sa modernisation ;
• l’aménagement ou la création de surfaces habitables.
  Les loyers doivent être raisonnables et sont soumis à un plafond. Les personnes pouvant accéder à ce type d’appartement ne doivent pas dépasser un certain niveau de ressources.
  Ce dispositif est applicable dans les villes du Plan action Cœur de Ville et dans certaines communes qui se sont engagées dans un processus de revitalisation du territoire. Il devait prendre fin le 31 décembre 2021, mais il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.
  La réduction d’impôt est plafonnée aux investissements ne dépassant pas 300 000 €. Si vous achetez un bien dont le prix est supérieur à ce montant, votre réduction ne tiendra pas compte de la somme déboursée au-delà de ce plafond. Le pourcentage appliqué est fonction de la durée de location du logement. Ainsi, vous obtiendrez :
• une réduction de 12 % pour 6 ans ;
• une réduction de 18 % pour 9 ans ;
• et une réduction de 21 % pour 12 ans.
  Un point intéressant à noter : la réduction d’impôt porte sur le prix d’achat plus le montant des travaux.
  Lire également notre guide sur la loi Denormandie

La loi Pinel

Ce dispositif de défiscalisation immobilière a remplacé la loi Duflot en 2014.
Elle est applicable aux logements neufs ou réhabilités pour atteindre les mêmes performances techniques que le neuf. Depuis le 1er janvier 2021, l’investissement doit obligatoirement se faire dans un bâtiment d’habitation collectif avec un nombre de logements supérieur à 2. Les maisons individuelles situées dans une copropriété, de manière jumelée ou en bande sont donc exclues, sauf si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2020.
Le logement doit être loué nu, les meublés ne sont pas concernés par ce dispositif. Pour faciliter l’accession à ce type d’appartement aux personnes ayant des revenus modestes, les revenus de l’occupant doivent être inférieurs à un certain plafond. Les loyers sont également soumis à un plafond qui est fixé par décret.
De plus, le logement que vous souhaitez acquérir doit être situé dans une zone tendue ou couverte par un contrat de revitalisation de site de défense actif (CRSD) qui sont des villes ayant subi la fermeture de sites militaires.
Vous devez vous engager sur une durée initiale de location de 6 ou de 9 ans, voire 12 ans. La réduction d’impôt dépend de votre engagement de location, comme pour la loi Denormandie. Elle est calculée dans la limite de 300 000 € par contribuable et par année d’imposition. Elle est plafonnée à 5 500 € par mètre carré. Vous ne pouvez pas faire plus de deux acquisitions en loi Pinel par an. Enfin, le plafond annuel de réduction d’impôt est de 6 000 €.
Un point intéressant : il est possible de louer votre logement à un ascendant ou descendant, à partir du moment où il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.
Bon à noter : Si vous réalisez votre investissement par le biais d’une SCPI, vous pouvez également bénéficier du dispositif Pinel dans les mêmes conditions qu’un particulier.
Découvrez notre dossier complet sur le dispositif Pinel

Le dispositif Censi Bouvard

Il est réservé aux investissements locatifs (bien neuf ou ancien faisant l’objet d’une rénovation) dans certaines structures :

• établissement accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
• établissement délivrant des soins de longue durée ;
• logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
• résidence avec services pour les personnes âgées ;
• résidence avec services pour les étudiants.

Il est évident que le premier critère qui va guider votre choix est le budget dont vous pouvez consacrer à cet achat. Il tiendra donc forcément compte de votre capacité d’endettement.
Le studio présente l’avantage d’un prix de vente très abordable et offre une rentabilité supérieure à celle des grands appartements. C’est un investissement à privilégier dans les villes universitaires et celles qui ont un bassin d’emploi important. Les étudiants et les jeunes actifs sont toujours à la recherche de petites surfaces avec un loyer attractif. En revanche, il faut accepter une rotation des locataires plus fréquente, donc des frais de remise en état à prévoir dans vos dépenses.
Les 2 pièces présentent l’intérêt d’avoir des locataires qui restent plus longtemps que dans un studio. Très souvent les couples ne cherchent à déménager qu’à l’arrivée d’un premier enfant. Cela vous permet d’avoir un turnover plus faible.
Si vous souhaitez miser sur la stabilité de vos locataires, vous devez privilégier les plus grandes surfaces qui peuvent loger des familles (T3, T4). L’investissement est plus lourd, mais il peut s’avérer plus rentable à long terme (moins de frais de remise en état, des risques d’impayés plus limités).

Ces deux investissements ne sont pas soumis au même régime fiscal. Les loyers d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux d’une location nue sont considérés comme des revenus fonciers.
Si la rentabilité locative brute est plus intéressante en meublé, des contraintes importantes doivent être prises en compte avant de vous décider.
Tout d’abord, les locations meublées présentent un taux de rotation des occupants nettement plus élevé que les vides. Ainsi, si vous investissez dans une région éloignée de celle où vous résidez, il sera préférable de confier la gestion de votre bien à un professionnel pour éviter les déplacements à répétition.
Vient ensuite l’aménagement de l’appartement meublé que vous souhaitez louer. Depuis septembre 2015, les règles se sont durcies et la liste des équipements que vous devez fournir aux occupants est strictement réglementée.
Enfin, les frais d’entretien sont plus élevés que pour un logement nu. Vous devez veiller au bon état de la literie, des couettes ou des couvertures et les changer si nécessaire.
En résumé, on peut conclure que l’investissement à but locatif est un placement intéressant qui peut vous permettre, à tout âge, de constituer ou de faire évoluer votre patrimoine.